Una proposta metodologica

per la valutazione degli edifici civili

di Dott. Ing. Sergio Clarelli
Cultore della materia nel raggruppamento disciplinare di Estimo
Politecnico di Milano - Facoltà di Ingegneria

info@estimo.it

E' noto che il valore di mercato degli edifici civili dipende da molte variabili quali: le caratteristiche proprie degli immobili e quelle ambientali, i fattori di mercato connessi al rapporto domanda-offerta.

Eseguire la giusta valutazione del suddetto valore è pertanto un’operazione spesso complessa che richiede un’accurata ispezione dell’immobile, un accertamento delle sue caratteristiche generali e inoltre una approfondita indagine di mercato per la ricerca di prezzi comparativi effettivamente praticati.

Si può affermare, quindi, che il valore di mercato di un edificio civile va studiato caso per caso.

Inoltre dare dei valori in funzione di alcune caratteristiche predefinite e non esaustive porta a discostarsi di molto dal valore più vicino possibile.

Ciò premesso, è possibile adottare la seguente metodologia, la quale consiste innanzi tutto nello scomporre il predetto valore nelle seguenti quattro  aliquote:(1)

• 1° Aliquota - dovuta alla UBICAZIONE DEL FABBRICATO

• 2° Aliquota - dovuta alla TIPOLOGIA DEL FABBRICATO

• 3° Aliquota - dovuta alla POSIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

• 4° Aliquota - dovuta alla REDDITIVITA’.

La prima aliquota tiene conto delle caratteristiche ubicazionali o estrinseche del fabbricato cui appartiene la/le unità immobiliare/i oggetto di valutazione e cioè:

• la posizione dell’edificio rispetto al centro urbano

• lo stato della viabilità e presenza di servizi di trasporto pubblico

• la distanza da scuole, uffici pubblici, mercati, parcheggi, ecc.

• la distanza da esercizi commerciali

• la presenza o meno di verde pubblico, l’assenza o meno di inquinamento, ecc.

La seconda aliquota comprende le caratteristiche proprie o intrinseche dell’intero edificio e cioè:

• l’età dell’immobile

• i caratteri architettonici

• le caratteristiche delle strutture

• il grado delle finiture

• le caratteristiche degli spazi condominiali coperti e scoperti

• le dimensioni, la forma e la distribuzione interna dei vani, dei servizi, ecc.

• le caratteristiche e lo stato d’uso degli impianti tecnologici sia condominiali che privati

• lo stato di conservazione e manutenzione degli ambienti comuni e dell’unità immobiliare.

La terza aliquota è relativa alle caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e quindi:

• il livello di piano di appartenenza

• la prospicienza

• l’esposizione prevalente

• la luminosità

• l’eventuale panoramicità.

La quarta aliquota tiene conto della situazione giuridico-economica generale e cioè:

• l’assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ecc.

• l’eventuale locazione dell’unità immobiliare

• se trattasi di edilizia economico popolare e/o convenzionata.

Eseguita la scomposizione del valore nelle predette quattro aliquote, la valutazione viene eseguita per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche tipologiche molto diverse ma  sostanzialmente con la stessa ubicazione.

Per ogni zona omogenea e per ciascuna delle suddette quattro aliquote si potranno avere un valore massimo ed uno minimo a seconda delle particolari caratteristiche.

Lo scarto tra i suddetti due valori è maggiore nelle zone periferiche e tende a ridursi man mano che ci si avvicina alla zona centrale.

Pertanto le caratteristiche su descritte avranno una incidenza diversa a seconda della zona in cui ricade l’immobile.

Si possono generalmente considerare le seguenti tre zone omogenee:

• centro

• semicentro

• periferia.

Tutto quanto su riportato vale soprattutto per le abitazioni.

Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, sono generalmente ininfluenti le caratteristiche ambientali, come pure l’esposizione e la panoramicità. Invece, per essi sono determinanti sia le caratteristiche commerciali della zona che la vicinanza a parcheggi.(2)

Per ciò che concerne poi gli immobili ad uso ufficio sono elementi fondamentali: la facile raggiungibilità, la presenza di parcheggi, la funzione di rappresentanza nonché le caratteristiche peculiari degli ambienti.