ESTIMO AZIENDALE

L’Estimo aziendale comprende un’ampia casistica di tematiche estimative riguardanti in particolare i beni patrimoniali immateriali, nonché le metodologie di valutazione dell’azienda nel suo complesso.

Sono poi necessarie nozioni e conoscenze relative alla valutazione dei danni e all’analisi economica e finanziaria degli investimenti.

Per poter applicare le tecniche e i metodi dell'Estimo aziendale occorre la conoscenza approfondita di temi quali: 

• Sistema aziendale; patrimonio aziendale e suo inventario

• Metodologie di valutazione aziendale (metodi patrimoniali, reddituali, misti patrimoniali-reddituali, finanziari, dei multipli di mercato, empirici)

• Attuazione del processo di valutazione dell’azienda

• Stima dei beni patrimoniali immateriali (tecnologia o know-how aziendale, software, brevetti industriale, marchi, licenze di know-how, brevetto e marchio, autorizzazioni amministrative, concessioni amministrative, segni distintivi aziendali, portafogli lavori, fattore clientela, capitale umano, avviamento aziendale, ecc.)

• Stima azienda nella fase d’avvio; stima azienda avviata o in normale funzionamento; stima azienda in declino o in perdita

• Valutazione degli esercizi commerciali

• Stima dell’avviamento di un esercizio commerciale

• Stima dei conferimenti in natura

• Stima in caso di trasformazioni societarie, ecc.

VALUTAZIONE AZIENDA INDUSTRIALE, COMMERCIALE, ARTIGIANALE

Le valutazioni di natura tecnico-economica in tema aziendale risultano sempre più frequenti perchè l'ambito della valutazione aziendale nei settori industriale, commerciale e artigianale è diventato sempre più vasto, vuoi per nuove esigenze, vuoi per recenti normazioni.

Esse sono in relazione sia ai trasferimenti giuridici, totali o parziali, diretti o indiretti, reali o ipotetici sia ai nuovi investimenti.

Le operazioni che possono dar luogo a detti trasferimenti risultano molteplici: cessioni totali o parziali, apporti, fusioni, aumenti o diminuzioni del capitale societario, scissioni, divisioni, trasformazioni, fallimenti, concordati preventivi e così via.

Spesso l'oggetto diretto di trasferimento e di valutazione è il complesso dei mezzi coordinati dell'impresa in esercizio, in sintesi il suo capitale.

Il contributo a questo settore è portato da professionisti dalla preparazione di base alquanto diversa, quali: economisti, dottori commercialisti, ingegneri, architetti, dottori agronomi, ragionieri, geometri, periti.

Questo avviene perché la valutazione di un'azienda industriale, commerciale od artigianale è un'operazione complessa che abbraccia tematiche di natura sia tecnica sia economica.

E' necessario comunque, per chi opera in questo campo, conoscere i principi di base delle varie discipline interessate che in sostanza sono: l'Economia, l'Estimo, il Diritto e la Tecnologia.

Si avverte, inoltre, l'esigenza di coniugare le valutazioni di natura estimativa, finanziaria ed economica con quelle di natura tecnica.

In quest'ottica multidisciplinare e sistemica l'Estimo aziendale è soggetto a un processo revisionistico attento alla gestione del valore e della qualità dei progetti, processi e prodotti.

Per quanto riguarda la valutazione aziendale, occorre tener sempre ben presente il principio fondamentale dell'inseparabilità tra la conoscenza tecnica del bene e la sua valutazione, per cui è strettamente indispensabile per il valutatore conoscere le caratteristiche generali e tecniche del bene oggetto di stima, sia esso materiale o immateriale (ivi compresa l'azienda nel suo complesso).

E' importante poi conoscere le tecniche di valutazione degli elementi immateriali perché essi, giorno dopo giorno, acquistano sempre maggiore importanza inquanto, di fatto, vanno a configurare il vero vantaggio competitivo di un'impresa rispetto alle altre dello stesso settore.

Per quanto riguarda poi la valutazione dell'azienda nel suo complesso è indispensabile conoscere le metodologie di valutazione  utilizzate nell'esperienza italiana ed internazionale, soprattutto dal punto di vista operativo.

Infine, per ciò che concerne il processo di valutazione dell'azienda nel suo complesso, esso si compone generalmente delle seguenti fasi:

• Definizione dell'ambito e del tipo di valutazione consistente nel precisare la tipologia di valore da stimare, la data di riferimento della valutazione, lo scopo della valutazione, la forma giuridica della società oggetto di stima e la relativa proprietà;

• Acquisizione ed esame dei dati informativi consistente nell'esperire un'indagine rivolta sia verso l'esterno dell'azienda, perché è necessario analizzare il particolare settore d'interesse dell'azienda attraverso la conoscenza del mercato, della clientela, della concorrenza, della struttura industriale, sia verso il suo interno, assumendo informazioni circa la storia dell'azienda, i documenti contabili, dati su crediti, magazzino, immobilizzazioni, debiti, prestiti, imposte, patrimonio netto, personale, ecc.;

• Decisione sul metodo di stima da applicare consistente nella scelta del metodo che meglio si adegua alla realtà aziendale in valutazione; l'approccio del valutatore è fondamentale perché il suo equilibrio e la sua esperienza sono elementi assolutamente essenziali per una corretta stima del valore aziendale;

• Studio e stesura della relazione di valutazione consistente nella trattazione e indicazione di aspetti quali: oggetto e finalità della stima, documenti e fonti informative, perizie di terzi, data di valutazione, descrizione del settore e dell'identità aziendale, criteri e metodo scelto, sviluppo essenziale dei calcoli di stima, eventuali limiti e vincoli delle parti, risultato finale della valutazione.

Valutazione di un'azienda industriale

Scheda della società

Cenni storici sulla società

Stato attuale dell'azienda

Metodologie di valutazione d'azienda                                 

I metodi utilizzati per la valutazione dell'azienda

Elementi desumibili dal bilancio

I criteri di valutazione adottati nella stesura dei bilanci

Situazione patrimoniale e conto economico

Riespressione a valori correnti delle immobilizzazioni immateriali

Criteri e metodi di stima dei beni immobili

Valutazione dell'area di sedime

Valutazione del fabbricato uffici

Valutazione dello stabilimento

Criteri di valutazione degli impianti

Identificazione, descrizione e valore degli impianti

Criteri di valutazione dei macchinari e delle attrezzature

Identificazione, descrizione e valore dei macchinari e delle attrezzature

Criteri di valutazione dei mobili, macchine ordinarie d'ufficio, macchine elettroniche d'ufficio, mezzi di trasporto interno e autoveicoli.

Identificazione, descrizione e valore dei mobili

Identificazione, descrizione e valore delle macchine ordinarie d'ufficio

Identificazione, descrizione e valore delle macchine elettroniche d'ufficio

Identificazione, descrizione e valore dei mezzi di trasporto interno

Identificazione, descrizione e valore degli autoveicoli

Quadro riassuntivo delle immobilizzazioni materiali

Magazzino

La determinazione del reddito medio normale atteso

La determinazione del tasso di capitalizzazione

La valutazione con il metodo reddituale puro

La valutazione con il metodo misto patrimoniale - reddituale

Il valore dell'azienda

Valutazione di un esercizio commerciale/azienda artigianale

Scheda informativa della ditta

Cenni storici sull'attività dell'esercizio commerciale/azienda artigianale

Collocazione dell'esercizio commerciale/azienda artigianale

Metodologie di valutazione d'azienda                                 

Il metodo utilizzato per la valutazione dell'esercizio commerciale/azienda artigianale

La situazione patrimoniale al momento della stima

Immobilizzazioni immateriali  

Immobilizzazioni materiali 

Attività circolanti

Passività

La determinazione del reddito medio normale atteso

La valutazione dell'esercizio commerciale/azienda artigianale

Il valore dell'esercizio commerciale/azienda artigianale

Valutazione di un bene immateriale

Scheda della società

Cenni storici sulla società

Stato attuale dell'azienda

Metodologie di valutazione del bene immateriale in questione

Metodo di valutazione adottato

Il valore del  bene immateriale.