ESTIMO CIVILE

L'Estimo civile riguarda la valutazione di fabbricati civili, di capacità edificatorie residue, di aree edificabili, comprese la valorizzazione e/o trasformazione di beni immobiliari in ambito civile, finalizzate al conseguimento di maggiori utilità nonché la definizione economica di studi di fattibilità.

I metodi estimativi

Esiste un'unica metodologia di stima, fondata sul confronto o comparazione.

E' possibile però distinguere due tipologie di metodi comparativi:  

• metodi comparativi diretti; 

• metodi comparativi indiretti.

Con i primi viene eseguita una comparazione tra espliciti parametri rappresentativi dei beni da confrontare. 

Tali parametri devono avere le seguenti caratteristiche:

• essere misurabili; 

• poter essere rilevati facilmente; 

• avere un rapporto di proporzionalità diretta con il valore.

Essi sono essenzialmente di due tipi:

• tecnici (superficie, volumetria ecc.); 

• economici (il canone locativo, il reddito netto ecc.).

I secondi, invece, conducono alla comparazione tra parametri unitari che devono essere poi rielaborati ai fini della determinazione del valore del bene.

Metodi comparativi diretti

Il metodo comparativo diretto consiste, sostanzialmente, dei seguenti 3 momenti operativi: 

indagine intesa a reperire dati storici relativi a beni dalle caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima; 

formazione di una scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti; 

inserimento del bene da valutare nel gradino della scala dei prezzi che, per caratteristiche, è più vicino. 

E', quindi, possibile applicare la suddescritta metodologia valutativa soltanto in presenza di dati storici di confronto, relativi a prezzi di trasferimento di beni analoghi a quello oggetto di stima.

Metodi comparativi indiretti

Nel caso in cui non sia possibile formare la scala dei prezzi per assenza o ridotta trasparenza del mercato si ricorre ai metodi comparativi indiretti, tra i quali il più utilizzato è quello della capitalizzazione del reddito netto, medio, normale, atteso, ritraibile dal bene. 
Questo metodo conduce, pertanto, alla determinazione del valore di capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito R e il saggio di capitalizzazione i. 
Quindi, il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione.

Il saggio di capitalizzazione è il prezzo d'uso di un'unità di risparmio non in forma monetaria, come nel caso del saggio d'interesse, ma trasformato in capitale (ovvero impiegato nell'acquisto di beni produttivi). 
In questo metodo assume, quindi, un'importanza fondamentale la scelta del saggio di capitalizzazione che, generalmente, aumenta in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell'investimento.
Il metodo della capitalizzazione dei redditi netti si basa su alcuni concetti fondamentali di matematica finanziaria che vengono qui di seguito illustrati.
E' noto che l'interesse è il prezzo d'uso di un capitale e il saggio o tasso d'interesse è l'interesse unitario cioè maturato da un'euro nell'unità di tempo (può essere annuo, semestrale ecc.).
L'interesse è semplice se non produce a sua volta altro interesse; dicesi composto nel caso contrario.

Il processo estimativo

Il processo estimativo rappresenta il complesso delle operazioni logico-matematiche che conducono alla formulazione del giudizio di stima.
In sintesi, il processo di stima di un bene economico generalmente si articola secondo le seguenti fasi: 

• incarico o nomina; 

• acquisizione di eventuale documentazione;

• sopralluoghi;

• individuazione delle relazioni di tipo economico-giuridico intercorrenti tra i beni da stimare e chi ne ha la titolarità; 

• definizione del quesito estimativo: viene precisato lo scopo della stima;