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ESTIMO CIVILE

 

L'Estimo civile riguarda la valutazione di fabbricati civili, di capacità edificatorie residue, di aree edificabili, comprese la valorizzazione e/o trasformazione di beni immobiliari in ambito civile, finalizzate al conseguimento di maggiori utilità nonché la definizione economica di studi di fattibilità.

 

I metodi estimativi

Esiste un'unica metodologia di stima, fondata sul confronto o comparazione.

E' possibile però distinguere due tipologie di metodi comparativi:  

  • metodi comparativi diretti; 

  • metodi comparativi indiretti.

Con i primi viene eseguita una comparazione tra espliciti parametri rappresentativi dei beni da confrontare. 

Tali parametri devono avere le seguenti caratteristiche:

  • essere misurabili; 

  • poter essere rilevati facilmente; 

  • avere un rapporto di proporzionalità diretta con il valore.

Essi sono essenzialmente di due tipi:

  • tecnici (superficie, volumetria ecc.); 

  • economici (il canone locativo, il reddito netto ecc.).

I secondi, invece, conducono alla comparazione tra parametri unitari che devono essere poi rielaborati ai fini della determinazione del valore del bene.

 

Metodi comparativi diretti

Il metodo comparativo diretto consiste, sostanzialmente, dei seguenti 3 momenti operativi: 

indagine intesa a reperire dati storici relativi a beni dalle caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima; 

formazione di una scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti; 

inserimento del bene da valutare nel gradino della scala dei prezzi che, per caratteristiche, è più vicino. 

E', quindi, possibile applicare la suddescritta metodologia valutativa soltanto in presenza di dati storici di confronto, relativi a prezzi di trasferimento di beni analoghi a quello oggetto di stima.

 

Metodi comparativi indiretti

Nel caso in cui non sia possibile formare la scala dei prezzi per assenza o ridotta trasparenza del mercato si ricorre ai metodi comparativi indiretti, tra i quali il più utilizzato è quello della capitalizzazione del reddito netto, medio, normale, atteso, ritraibile dal bene. 
Questo metodo conduce, pertanto, alla determinazione del valore di capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito R e il saggio di capitalizzazione i. 
Quindi, il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione.

Il saggio di capitalizzazione è il prezzo d'uso di un'unità di risparmio non in forma monetaria, come nel caso del saggio d'interesse, ma trasformato in capitale (ovvero impiegato nell'acquisto di beni produttivi). 
In questo metodo assume, quindi, un'importanza fondamentale la scelta del saggio di capitalizzazione che, generalmente, aumenta in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell'investimento.
Il metodo della capitalizzazione dei redditi netti si basa su alcuni concetti fondamentali di matematica finanziaria che vengono qui di seguito illustrati.
E' noto che l'interesse è il prezzo d'uso di un capitale e il saggio o tasso d'interesse è l'interesse unitario cioè maturato da un'euro nell'unità di tempo (può essere annuo, semestrale ecc.).
L'interesse è semplice se non produce a sua volta altro interesse; dicesi composto nel caso contrario.

 

Il processo estimativo

Il processo estimativo rappresenta il complesso delle operazioni logico-matematiche che conducono alla formulazione del giudizio di stima.
In sintesi, il processo di stima di un bene economico generalmente si articola secondo le seguenti fasi: 

  • incarico o nomina; 

  • acquisizione di eventuale documentazione;

  • sopralluoghi;

  • individuazione delle relazioni di tipo economico-giuridico intercorrenti tra i beni da stimare e chi ne ha la titolarità; 

  • definizione del quesito estimativo: viene precisato lo scopo della stima; 

  • scelta del criterio o aspetto economico: noto lo scopo della stima, viene stabilito il criterio o aspetto da considerare; 

  • scelta del metodo: definito l'aspetto economico si sceglie il metodo comparativo da adottare (diretto o indiretto); 

  • acquisizione dei dati elementari mediante indagini di mercato; 

  • formulazione del giudizio di stima: generalmente consistente in un giudizio di valore.

I requisiti dell'estimatore

L'estimatore dovrà conoscere in modo chiaro:

  • lo scopo della stima;

  • i principi e i metodi dell'estimo;

  • il mercato e i dati da esso forniti;

  • gli aspetti tecnici inerenti al bene oggetto di valutazione;

  • gli aspetti giuridici inerenti al bene e chi ne ha la titolarità.

Procedimenti per stime particolareggiate del valore di mercato di unità immobiliari urbane

In particolare, sono essenzialmente previste le seguenti prestazioni:  

  • riunioni preliminari, intermedie e finali con la committenza;

  • acquisizione, studio e approfondimento dell’intera documentazione necessaria (visure catastali, planimetrie catastali, piante, pratiche edilizie, atti di provenienza, contratti di locazione e così via);

  • accertamento e definizione esatta degli estremi catastali e delle coerenze necessarie ad identificare l’immobile, effettuando eventualmente visure e verifiche presso l’Agenzia del Territorio (Due diligence catastale);

  • accertamento dell’effettiva proprietà, piena o per quota, delle singole unità immobiliari, precisando eventualmente se esse siano gravate o meno da locazioni, affitti, usufrutto, servitù ovvero altri diritti reali (Due diligence giuridica);

  • verifica degli eventuali contratti di locazione in corso specificandone, in particolare, la data di stipulazione, l’ammontare del canone e se sia o meno intervenuta disdetta (Due diligence locativa);

  • accertamento di eventuali trascrizioni, di eventuali gravami sui beni anche eventualmente mediante visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Due diligence immobiliare);

  • verifiche edilizie e urbanistiche nonché degli atti autorizzatori dei singoli immobili (Due diligence tecnico/progettuale);

  • accurati sopralluoghi a ciascuna unità immobiliare intesi ad accertare le caratteristiche posizionali, distributive, strutturali, impiantistiche, di finiture varie e così via;

  • acquisizione di dati elementari mediante opportune indagini di mercato per la ricerca di prezzi di mercato di beni con caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima attraverso l’utilizzo di dati tecnico-economici dell’Agenzia del Territorio, di Listini ufficiali di prezzi degli immobili, di indici ISTAT, di ricerche presso agenzie immobiliari, studi notarili, interviste telefoniche e così via;

  • formazione della scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti;

  • inserimento dei beni da valutare nei gradini della scala dei prezzi che, per caratteristiche, sono più vicini;

  • formulazione dei giudizi di stima generalmente consistenti in giudizi di valore;

  • elaborazione e stesura di eventuali progetti di divisione.

Standard internazionali

Gli standard internazionali per la stima immobiliare sono:

  • International Valuation Standards (IVS), 2013, predisposti da International Valuation Standards Council, London

  • European Valuation Standards (EVS) 2012 (The Blue Book), predisposti da TEGOVA, The European Group of Valuers' Associations, Bruxelles

  • RICS Valuation - Professional Standards January 2014 (Red Book), predisposto da Royal Institution of Chartered Surveyors, London

  • Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2014, predisposti da Appraisal Strandards Board, The Appraisal Foundation, Washington

  • International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards (IAS/IFRS), predisposti da International Accounting Standards Board (IASB /International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), London

Standard nazionali

Gli standard nazionali per la stima immobiliare sono:

  • UNI 10839/1-2:1999: Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica (criteri, termini, classificazioni)

  • Codice delle Valutazioni Immobiliari, Italian Property Valuation Standard (Tecnoborsa), IV edizione 2011

  • Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI - Associazione Bancaria Italiana), 2011

  • Manuale operativo delle stime immobiliari, (Agenzia delle Entrate), 2011

Metodi internazionali

I metodi internazionali per la stima immobiliare sono:

  • Metodi orientati al mercato (Market Approach - MA)

  • Metodi orientati al costo (Cost Approach - CA)

  • Metodi orientati al reddito (Income Approach - IA)

 
 

STUDIO DI INGEGNERIA ECONOMICA E DI CONSULENZA AMBIENTALE - DOTT.ING. SERGIO CLARELLI

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