ESTIMO
CIVILE
L'Estimo civile riguarda la valutazione di fabbricati civili,
di capacità edificatorie residue, di aree edificabili,
comprese la valorizzazione
e/o trasformazione di beni immobiliari in ambito civile,
finalizzate al conseguimento di maggiori utilità nonché la definizione
economica di studi di fattibilità.
I metodi
estimativi
Esiste un'unica metodologia di stima, fondata sul
confronto o comparazione.
E' possibile però distinguere due tipologie di metodi comparativi:
Con
i primi viene eseguita una comparazione tra espliciti parametri
rappresentativi dei beni da confrontare.
Tali parametri devono avere le
seguenti caratteristiche:
Essi sono essenzialmente di due tipi:
-
tecnici (superficie, volumetria ecc.);
-
economici (il canone locativo, il reddito netto ecc.).
I secondi, invece,
conducono alla comparazione tra parametri unitari che devono essere poi
rielaborati ai fini della determinazione del valore del bene.
Metodi comparativi diretti
Il
metodo comparativo diretto consiste, sostanzialmente, dei seguenti 3 momenti
operativi:
indagine
intesa a reperire dati storici relativi a beni dalle caratteristiche
analoghe a quello oggetto di stima;
formazione
di una scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti;
inserimento
del bene da valutare nel gradino della scala dei prezzi che, per
caratteristiche, è più vicino.
E',
quindi, possibile applicare la suddescritta metodologia valutativa soltanto in
presenza di dati storici di confronto, relativi a prezzi di trasferimento di
beni analoghi a quello oggetto di stima.
Metodi comparativi indiretti
Nel
caso in cui non sia possibile formare la scala dei prezzi per assenza o
ridotta trasparenza del mercato si ricorre ai metodi comparativi indiretti,
tra i quali il più utilizzato è quello della capitalizzazione del reddito
netto, medio, normale, atteso, ritraibile dal bene. Questo metodo conduce, pertanto, alla determinazione del
valore di
capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito R e il saggio
di capitalizzazione i. Quindi, il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione.
Il
saggio di capitalizzazione è il prezzo d'uso di un'unità di risparmio non in
forma monetaria, come nel caso del saggio d'interesse, ma trasformato in
capitale (ovvero impiegato nell'acquisto di beni produttivi). In questo metodo assume, quindi, un'importanza fondamentale la scelta del
saggio di capitalizzazione che, generalmente, aumenta in modo proporzionale al
crescere del livello di rischio dell'investimento. Il metodo della capitalizzazione dei redditi netti si basa su alcuni concetti
fondamentali di matematica finanziaria che vengono qui di seguito illustrati. E' noto che l'interesse è il prezzo d'uso di un capitale e il saggio o tasso
d'interesse è l'interesse unitario cioè maturato da un'euro nell'unità di
tempo (può essere annuo, semestrale ecc.). L'interesse è semplice se non produce a sua volta altro interesse; dicesi
composto nel caso contrario.
Il processo
estimativo
Il
processo estimativo rappresenta il complesso delle operazioni
logico-matematiche che conducono alla formulazione del giudizio di stima. In sintesi, il processo di stima di un bene economico generalmente si articola
secondo le seguenti fasi:
-
incarico o nomina;
-
acquisizione di eventuale documentazione;
-
sopralluoghi;
-
individuazione delle relazioni di tipo economico-giuridico intercorrenti
tra i beni da stimare e chi ne ha la titolarità;
-
definizione del quesito estimativo: viene precisato lo scopo della stima;
-
scelta del criterio o aspetto economico: noto lo scopo della stima, viene
stabilito il criterio o aspetto da considerare;
-
scelta del metodo: definito l'aspetto economico si sceglie il metodo
comparativo da adottare (diretto o indiretto);
-
acquisizione dei dati elementari mediante indagini di mercato;
-
formulazione del giudizio di stima: generalmente consistente in un
giudizio di valore.
I
requisiti dell'estimatore
L'estimatore
dovrà conoscere in modo chiaro:
-
lo scopo della stima;
-
i principi e i metodi dell'estimo;
-
il mercato e i dati da esso forniti;
-
gli aspetti tecnici inerenti al bene oggetto di valutazione;
-
gli aspetti giuridici inerenti al bene e chi ne ha la titolarità.
Procedimenti per stime particolareggiate del valore di mercato
di unità immobiliari urbane
In particolare, sono essenzialmente previste le
seguenti prestazioni:
-
riunioni preliminari, intermedie e finali con la
committenza;
-
acquisizione, studio e approfondimento
dell’intera documentazione necessaria (visure
catastali, planimetrie catastali, piante,
pratiche edilizie, atti di provenienza,
contratti di locazione e così via);
-
accertamento e definizione esatta degli estremi
catastali e delle coerenze necessarie ad
identificare l’immobile, effettuando
eventualmente visure e verifiche presso
l’Agenzia del Territorio (Due diligence
catastale);
-
accertamento dell’effettiva proprietà, piena o
per quota, delle singole unità immobiliari,
precisando eventualmente se esse siano gravate o
meno da locazioni, affitti, usufrutto, servitù
ovvero altri diritti reali (Due diligence
giuridica);
-
verifica degli eventuali contratti di locazione
in corso specificandone, in particolare, la data
di stipulazione, l’ammontare del canone e se sia
o meno intervenuta disdetta (Due diligence
locativa);
-
accertamento di eventuali trascrizioni, di
eventuali gravami sui beni anche eventualmente
mediante visure presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari (Due diligence
immobiliare);
-
verifiche edilizie e urbanistiche nonché degli
atti autorizzatori dei singoli immobili (Due
diligence tecnico/progettuale);
-
accurati sopralluoghi a ciascuna unità
immobiliare intesi ad accertare le
caratteristiche posizionali, distributive,
strutturali, impiantistiche, di finiture varie e
così via;
-
acquisizione di dati elementari mediante
opportune indagini di mercato per la ricerca di
prezzi di mercato di beni con caratteristiche
analoghe a quello oggetto di stima attraverso
l’utilizzo di dati tecnico-economici
dell’Agenzia del Territorio, di Listini
ufficiali di prezzi degli immobili, di indici
ISTAT, di ricerche presso agenzie immobiliari,
studi notarili, interviste telefoniche e così
via;
-
formazione della scala dei prezzi in funzione di
parametri predefiniti;
-
inserimento dei beni da valutare nei gradini
della scala dei prezzi che, per caratteristiche,
sono più vicini;
-
formulazione dei giudizi di stima generalmente
consistenti in giudizi di valore;
-
elaborazione e stesura di eventuali progetti di
divisione.
Standard
internazionali
Gli standard
internazionali per la stima immobiliare sono:
-
International
Valuation Standards (IVS), 2013, predisposti da
International Valuation Standards Council, London
-
European Valuation
Standards (EVS) 2012 (The Blue Book), predisposti da
TEGOVA, The European Group of Valuers' Associations,
Bruxelles
-
RICS Valuation -
Professional Standards January 2014 (Red Book),
predisposto da Royal Institution of Chartered
Surveyors, London
-
Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice, 2014, predisposti
da Appraisal Strandards Board, The Appraisal
Foundation, Washington
-
International
Accounting Standards/International Financial
Reporting Standards (IAS/IFRS), predisposti da
International Accounting Standards Board (IASB
/International Financial Reporting Interpretations
Committee (IFRIC), London
Standard nazionali
Gli standard nazionali per la stima immobiliare sono:
-
UNI 10839/1-2:1999: Qualificazione e controllo della
valutazione estimativa, finanziaria ed economica
(criteri, termini, classificazioni)
-
Codice delle Valutazioni Immobiliari, Italian
Property Valuation Standard (Tecnoborsa), IV
edizione 2011
-
Linee guida per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie (ABI -
Associazione Bancaria Italiana), 2011
-
Manuale operativo delle stime immobiliari, (Agenzia
delle Entrate), 2011
Metodi internazionali
I metodi internazionali per la stima immobiliare sono:
-
Metodi orientati al mercato (Market Approach - MA)
-
Metodi orientati al costo (Cost Approach - CA)
-
Metodi orientati al reddito (Income Approach - IA)
|