INDICE ESTIMO
IMMOBILIARE, INDUSTRIALE E AZIENDALE
Sergio Clarelli
ESTIMO IMMOBILIARE, INDUSTRIALE E AZIENDALE
Indice
Capitolo primo - I PRINCIPI E I METODI DELL’ESTIMO
1.1 I beni economici
1.2
La disciplina estimativa
1.3
I principi estimativi
1.4
La metodologia comparativa
1.4.1 La metodologia comparativa diretta
1.4.2 La metodologia comparativa indiretta
1.5 Aspetti economici dei beni, valori e criteri
estimativi
1.5.1 Il criterio del valore di mercato
1.5.2 Il criterio del valore di costo
1.5.3 Il criterio del valore di surrogazione
1.5.4 Il criterio del valore di trasformazione
1.5.5 Il criterio del valore complementare
1.6 Altre definizioni di valore
1.7 Le fasi del procedimento di stima
1.8 La figura dell’estimatore
1.9 Le branche dell’Estimo
1.10 Le conoscenze specifiche dell’estimatore
Capitolo secondo -I SUPPORTI DI MATEMATICA FINANZIARIA PER LE
VALUTAZIONI
2.1 Generalità
2.2 L’interesse semplice
2.3 Il Montante
2.4
L’interesse composto
2.5
L’attualizzazione
2.6
Anticipazione e posticipazione di un capitale in
regime d’interesse semplice
2.7
Lo sconto
2.8
Anticipazione e posticipazione di un capitale in
regime d’interesse composto
2.9
Annualità
2.10
Accumulazione finale di annualità costanti
posticipate
limitate
2.11
Accumulazione iniziale di annualità posticipate
limitate
2.12
Accumulazione intermedia di annualità
costanti posticipate
limitate
2.13
Accumulazione finale di annualità anticipate
limitate
2.14
Accumulazione iniziale di annualità anticipate
limitate
2.16
Accumulazione iniziale di annualità anticipate
illimitate: si ottiene dall’espressione
2.17
Quota di reintegrazione o di ricostituzione di un
capitale
2.18
L’ammortamento dei beni economici
2.19
Rata costante annua di ammortamento
Capitolo terzo - ESTIMO IMMOBILIARE
3.1 Generalità sulla stima degli immobili
3.2 Gli aspetti economici del valore
immobiliare
3.3 Gli standard internazionali per la
valutazione immobiliare
3.4
La Circolare n. 263/2006 della Banca d’Italia
3.5
Gli standard nazionali per la valutazione
immobiliare
3.6
La figura del valutatore immobiliare
Capitolo quarto - LA VALUTAZIONE OPERATIVA IMMOBILIARE
4.1
La stima dei fabbricati civili
4.2 Il reperimento dei dati del mercato
immobiliare
4.3 Le fasi operative per la stima delle unità
immobiliari urbane
4.4 La misurazione degli immobili
4.4.1 La superficie da considerare nelle
valutazioni immobiliari
4.5
I metodi di stima degli immobili
4.5.1
I metodi di stima basati sul confronto diretto del
mercato (Market Approach)
4.5.1.1
La stima mono-parametrica
4.5.1.2
La stima multi-parametrica
4.5.1.2.1
La stima per valori tipici
4.5.1.2.2
Il Market Comparison Approach (MCA)
4.5.1.2.3
Il Sistema generale di stima
4.5.1.2.4
Il Sistema di ripartizione
4.5.2 I metodi fondati sulla capitalizzazione dei
redditi (Income Approach)
4.5.3 La metodologia del valore di costo
4.5.3.1 Le tipologie di costi
4.5.3.2 Il costo di produzione in edilizia
4.5.3.3 Il costo tecnico di costruzione e il costo
di costruzione
4.7.3.4.2 Il metodo comparativo indiretto per la stima
del valore di costo
4.7.3.4.2.1 Il computo metrico estimativo
4.7.3.4.3
Il valore di costo e gli appalti pubblici
4.5.3.4.4 Il metodo del costo di riproduzione
deprezzato (Cost Approach)
4.6 La metodologia del valore di
trasformazione
4.6.1
L’Highest And Best Use (HBU)
4.6.2
La determinazione del valore di
trasformazione
4.6.3 La metodologia del valore di trasformazione
per la stima delle aree edificabili
4.7 La metodologia del valore complementare
Capitolo quinto - ESTIMO INDUSTRIALE E AZIENDALE
5.2
La definizione dell’azienda e sue
caratteristiche distintive
5.3 La classificazione delle aziende
5.4 I segni distintivi dell’impresa
5.5 I fattori produttivi
5.6 Il sistema di produzione
5.7 Il patrimonio aziendale e il suo
inventario
5.8 I parametri gestionali dell’azienda
5.9 I costi e i ricavi dell’azienda
5.10 Il bilancio d’esercizio
5.10.1 Il bilancio riclassificato
5.10.2 Le attività immobilizzate
5.10.3 Le attività correnti
5.10.4 Le passività a medio-lungo termine
5.10.5 Le passività correnti
5.10.6 Lo stato patrimoniale
5.10.7 Il patrimonio netto
5.10.8 Lo schema civilistico dello stato
patrimoniale
5.10.9 Schema riclassificato dello stato
patrimoniale
5.10.10 Il Conto economico
5.10.11 Schema civilistico del Conto economico
5.10.12 Schema riclassificato del Conto economico
5.10.13 La Nota integrativa
5.11 Gli indici economici per l’analisi di
bilancio della redditività aziendale
5.12 Gli strumenti per il controllo di gestione
aziendale
5.13 I beni patrimoniali materiali e immateriali
delle aziende industriali, artigianali e commerciali
5.14 La stima dei beni patrimoniali materiali
delle aziende industriali, commerciali e artigianali
5.15 La stima dei beni patrimoniali
immateriali delle aziende industriali, commerciali e artigianali
5.16 La valutazione dell’azienda nel suo
complesso
5.17 Le fasi dell’azienda nel corso della sua
vita economica
5.18 Le metodologie di valutazione aziendale
5.19 La scuola europea-continentale
5.20 La scuola anglosassone
5.21
La due diligence
aziendale
Capitolo sesto - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI PATRIMONIALI
MATERIALI AZIENDALI
6.1 Generalità sulla stima dei beni immobili
delle aziende industriali, commerciali e artigianali
6.2 La stima delle aree di sedime del
complesso industriale o a diretto servizio
6.3 La stima degli edifici industriali
6.4 La stima dei fabbricati civili ubicati in
contesto industriale
6.5 La vita media degli impianti, macchinari,
attrezzature e altre immobilizzazioni
6.6 La stima degli impianti, macchinari,
attrezzature e altre immobilizzazioni
6.7 La stima dei beni accessori e delle scorte
6.7.1 La stima delle pertinenze
6.7.2 La stima delle giacenze di magazzino
Capitolo settimo - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI PATRIMONIALI
IMMATERIALI AZIENDALI SPECIFICI
7.1 Generalità sui beni intangibili
7.2 La valutazione dei beni immateriali
specifici
7.2.1 I metodi di valutazione fondati sul costo
7.2.1.1 Il metodo del costo residuo degli
investimenti effettuati in relazione al bene
7.2.1.4 Il metodo del costo della perdita
attualizzato
7.2.2 Il metodo del reddito differenziale
attualizzato
7.2.2.1 Il metodo delle royalties
7.2.3 La stima della tecnologia o Know-how
aziendale
7.2.4 La stima del Software
7.2.4.1 Il modello di stima COCOMO
7.2.4.1.1
COCOMO 81
7.2.4.1.1.1 COCOMO 81
basic
7.2.4.1.1.2 COCOMO 81
intermediate
7.2.4.1.1.3 COCOMO 81
advanced/detailed
7.2.4.1.2
COCOMO II
7.2.4.1.2.1 COCOMO II - Application Composition model
7.2.4.1.2.2
COCOMO II -
Early Design e
Post-Architecture models
7.2.5 La stima del brevetto industriale
7.2.6 La stima del marchio
7.2.7
Metodi basati sugli indicatori empirici
7.2.8
Metodi basati sul criterio del costo
7.2.9
Metodi finanziari
7.2.10
Metodi reddituali
7.2.11
Il metodo della catena del valore della marca
7.2.12 La stima della licenza di know-how, brevetto
e marchio
7.2.13
La stima dell’autorizzazione amministrativa
7.2.14
La stima delle concessioni amministrative
7.2.16
La valutazione del portafoglio lavori
7.2.17
La valutazione della clientela
7.2.19
La valutazione delle Attestazioni SOA
7.3
La stima delle partecipazioni
Capitolo ottavo - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DELL’AZIENDA INDUSTRIALE,
COMMERCIALE E ARTIGIANALE
8.1.
I metodi patrimoniali
8.1.1. Il metodo patrimoniale semplice
8.1.2 Il metodo patrimoniale complesso
8.2 I metodi reddituali
8.2.1 Il metodo reddituale semplice o puro
8.2.2 Le grandezze a base del metodo reddituale
8.2.3 La
determinazione del
tasso di capitalizzazione
8.2.3.1 La determinazione del tasso senza rischio
8.2.3.2 La determinazione del premio per il rischio
8.2.4
Il modello economico del CAPM
8.2.5
Il costo medio ponderato del capitale
8.2.5
Il reddito da capitalizzare o da attualizzare
8.2.5.1 La scelta del tasso di capitalizzazione
8.2.6 Metodo reddituale complesso
8.2.7 L’applicazione dei metodi reddituali
8.3
La valutazione dei valori immateriali non
specifici
8.3.1
Il valore dell’avviamento aziendale
8.3.2 La stima del going concern value
8.4 I metodi misti patrimoniali reddituali
8.4.1 Metodo del valore medio
8.4.2 Metodo della stima autonoma dell’avviamento
8.5 I metodi innovativi
8.5.1 Il metodo dell’EVA
8.5.2
Il metodo del Risultato Economico Integrato REI
8.5.3
Il metodo del Risultato Economico Integrato REI
8.6 I metodi finanziari per la valutazione
dell’azienda
8.6.1 La formulazione generale dei metodi
finanziari
8.6.2 Il metodo dei flussi monetari netti
disponibili
8.7 Metodi di mercato ed empirici per la
valutazione dell’azienda
8.7.1 Il metodo dei multipli di mercato
8.7.2 Le Regole del Pollice per la valutazione
d’azienda
8.8 Le caratteristiche dei metodi di
valutazione delle aziende
8.9
La valutazione dell’azienda nella fase d’avvio
8.10
La valutazione dell’azienda avviata o in normale
funzionamento
8.11
La valutazione dell’azienda in declino
8.12 Le raccomandazioni dell’U.E.C. per la
valutazione delle aziende
8.13 Gli Accordi di Basilea
8.14 I metodi di valutazione consigliati per le
varie categorie d’azienda
8.15 Il processo di valutazione dell’azienda
Capitolo nono -
LA STIMA
DEI DANNI
9.1 Generalità
9.2
Criteri per la stima del danno
9.3
Il risarcimento del danno
9.4
La stima dei danni ai fabbricati
9.5
La stima dei danni da abusi edilizi
9.6
La stima dei danni ai monumenti e fabbricati
storici
9.7
La stima dei danni agli impianti ed ai prodotti
industriali
9.8
La stima dei danni da inquinamento industriale
9.9
La stima dei danni per diminuzione di godimento
di un bene economico
9.10
La stima dei danni da interruzione di esercizio
di attività produttiva
9.11
La stima del lucro cessante
9.12
La stima dell’indennità per la perdita
dell’avviamento commerciale
9.13 La stima del danno da immissioni
intollerabili
Capitolo decimo - L’ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA DEGLI INVESTIMENTI
10.1
La classificazione degli investimenti
10.2
La valutazione finanziaria degli investimenti
10.3 Gli indicatori di redditività del metodo NON DCF
10.3.1
Il Periodo di recupero
10.3.2 L’Indice di Redditività del capitale investito
10.4 Gli indicatori di redditività del metodo DCF
10.4.1
Il Valore Attuale Netto (VAN)
10.4.2
Il Tasso Interno di Rendimento (TIR)
10.4.3 L’Indice di Redditività
10.4.4
Il Periodo di recupero attualizzato
10.5
L’Analisi Costi/Benefici
10.5.1 Criterio della differenza
10.5.2
Criterio del rapporto
10.5.3 Criterio del saggio di
rendimento interno
Capitolo undicesimo -
APPLICAZIONI ESTIMATIVE IN AMBITO INDUSTRIALE-AZIENDALE
11.1
La definizione estimativa del prezzo di vendita
di un prodotto industriale
11.2
La stima dei costi e degli investimenti in
qualità, sicurezza e ambiente
11.2.1
La stima dei costi aziendali per la qualità
11.2.2
La stima dei costi per la sicurezza aziendale
11.2.2.1
La stima dei costi degli infortuni sul lavoro
11.2.2.2
La stima dei costi per la prevenzione degli infortuni
11.2.3
La spesa ambientale
11.3
La stima dei costi della manutenzione industriale
11.4 La metodologia del valore
per la riduzione
dei costi nel rispetto della qualità
11.5
La stima creditizia in ambito industriale
11.6
La stima dei conferimenti in natura ex art. 2343
C.C.
11.7
La stima ex art. 2500 ter C.C. in caso di
trasformazioni societarie
11.8
La stima dei valori millesimali di condomini
orizzontali di capannoni industriali
11.9
La valutazione delle cave
11.10
La stima delle acque per la produzione di energia
elettrica
11.11
Il PERT- Costi
11.12
La stima dei valori economici di un impianto
fotovoltaico nel corso della sua vita utile
Glossario
Bibliografia
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