LA METODOLOGIA

di Dott. Ing. Sergio Clarelli

L'Estimo ha per oggetto lo studio dei criteri e dei metodi per la stima dei beni economici.

I principi della disciplina estimativa (1)

Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima.

L'estimatore, prima di eseguire una valutazione, deve conoscere la ragione pratica della stessa, altrimenti il giudizio di valore che verrà espresso non potrà considerarsi attendibile. Sono diversi, infatti, i valori attribuibili a uno stesso bene, ciascuno corrispondente a uno scopo preciso.

Il giudizio di stima rappresenta una previsione.

Mentre il prezzo è un dato storico perché equivale alla quantità di denaro con cui un bene è già stato scambiato, il valore, invece, è l'espressione di un giudizio di stima perché rappresenta il prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà scambiato. Pertanto la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in sostanza la previsione del più probabile prezzo futuro di scambio del bene.

La metodologia estimativa è sempre comparativa.

In ogni stima, infatti, si effettua un confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche.

Il giudizio di stima deve essere ordinario e oggettivo.

Il valutatore, nello svolgimento delle operazioni di stima, dovrà sempre attenersi al principio dell'ordinarietà che necessariamente esclude situazioni particolari e considerazioni soggettive.

Il giudizio di valore deve essere (generalmente) espresso in termini monetari.

Attualmente, quest'ultimo principio non può più avere carattere di generalità dal momento che la valutazione può riguardare anche beni per i quali non è possibile esprimere un giudizio di valore monetario.
Per esempio, i beni ambientali - che sono beni pubblici - inizialmente erano ritenuti beni non economici per la illimitata disponibilità; ora, invece, sono da ritenersi beni economici per la scarsità. Per loro si parla di valore d'uso che è pari alla somma di tutte le utilità fornite a ciascun individuo che ne può godere.
Secondo uno dei principi base dell'estimo "contemporaneo" il giudizio di stima dipende anche dalle dimensioni o quantità del bene da stimare, nel senso che maggiore è la consistenza del bene da valutare e minore è il suo valore unitario.

I criteri estimativi

criterio del valore di mercato;
criterio del valore di costo;
criterio del valore di surrogazione;
criterio del valore di trasformazione;
criterio del valore complementare.

Il valore di mercato rappresenta la quantità di denaro più probabile ottenibile dallo scambio del bene in presenza, quindi, di mercato caratterizzato da domanda e offerta.

Il valore di costo è la somma di tutte le spese che occorre sostenere per produrre un bene.

Il valore di surrogazione o di sostituzione di un bene economico rappresenta il valore di un altro bene economico che presenti la stessa utilità e, pertanto, sostituibile al primo.

Il valore di trasformazione, che riguarda appunto beni economici suscettibili di cambiamento, è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione.

Il valore complementare di un bene economico, legato da rapporto di complementarità a un altro bene (nel senso che ai fini del conseguimento di una determinata utilità i due beni devono o possono essere utilizzati congiuntamente) può ottenersi come differenza tra il valore di mercato dei due beni congiuntamente considerati e quello del bene residuo.

Esistono inoltre altre definizioni di valore, vale a dire:

valore di capitalizzazione;
valore d'uso;
valore d'uso sociale;
valore contabile;
valore corrente.

Il valore di capitalizzazione, come detto, rappresenta il valore di mercato di un bene determinato in base alla capitalizzazione dei redditi netti.

Il valore d'uso di un bene è quello che gli viene attribuito da un singolo individuo, in base all'utilità presumibilmente da esso ricavabile. Tale valore è, quindi, di natura soggettiva e pertanto non può essere oggetto di valutazione economica.

Il valore d'uso sociale è il valore d'uso di un bene pubblico e rappresenta il valore dei servizi da esso resi alla collettività. È determinabile misurando la disponibilità della collettività a pagare per poterne godere.

Il valore contabile o valore di bilancio è quello attribuibile a un bene in base ai criteri di valutazione fissati dal codice civile. Per esempio, nel caso di aziende, questo tipo di valore è desumibile dai libri - che l'azienda è obbligata per legge a tenere - e, per ciascun bene, è pari al valore di costo detratti gli ammortamenti.

Il valore corrente è quello attribuibile a un bene in base a specifica stima e si determina sia in presenza sia in assenza di mercato del bene (può coincidere con il valore di mercato, con il valore di riproduzione, con il valore di sostituzione ecc.).

I metodi estimativi

Esiste un'unica metodologia di stima, fondata sul confronto o comparazione.

È possibile però distinguere due tipologie di metodi comparativi:

metodi comparativi diretti;
metodi comparativi indiretti.

Con i primi viene eseguita una comparazione tra espliciti parametri rappresentativi dei beni da confrontare.

Tali parametri devono avere le seguenti caratteristiche:

essere misurabili;
poter essere rilevati facilmente;
avere un rapporto di proporzionalità diretta con il valore.

Essi sono essenzialmente di due tipi:

tecnici (superficie, volumetria ecc.);
economici (il canone locativo, il reddito netto ecc.).

I secondi, invece, conducono alla comparazione tra parametri unitari che devono essere poi rielaborati ai fini della determinazione del valore del bene.

Metodi comparativi diretti

Il metodo comparativo diretto consiste, sostanzialmente, dei seguenti 3 momenti operativi:

indagine intesa a reperire dati storici relativi a beni dalle caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima;

formazione di una scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti;

inserimento del bene da valutare nel gradino della scala dei prezzi che, per caratteristiche, è più vicino.

È, quindi, possibile applicare la suddescritta metodologia valutativa soltanto in presenza di dati storici di confronto, relativi a prezzi di trasferimento di beni analoghi a quello oggetto di stima.

Metodi comparativi indiretti

Nel caso in cui non sia possibile formare la scala dei prezzi per assenza o ridotta trasparenza del mercato si ricorre ai metodi comparativi indiretti, tra i quali il più utilizzato è quello della capitalizzazione del reddito netto, medio, normale, atteso, ritraibile dal bene.
Questo metodo conduce, pertanto, alla determinazione del valore di capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito R e il saggio di capitalizzazione i.
Quindi, il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione.

Il saggio di capitalizzazione è il prezzo d'uso di un'unità di risparmio non in forma monetaria, come nel caso del saggio d'interesse, ma trasformato in capitale (ovvero impiegato nell'acquisto di beni produttivi).
In questo metodo assume, quindi, un'importanza fondamentale la scelta del saggio di capitalizzazione che, generalmente, aumenta in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell'investimento.
Il metodo della capitalizzazione dei redditi netti si basa su alcuni concetti fondamentali di matematica finanziaria che vengono qui di seguito illustrati.
È noto che l'interesse è il prezzo d'uso di un capitale e il saggio o tasso d'interesse è l'interesse unitario cioè maturato da una lira nell'unità di tempo (può essere annuo, semestrale ecc.).
L'interesse è semplice se non produce a sua volta altro interesse; dicesi composto nel caso contrario.

Il processo estimativo

Il processo estimativo rappresenta il complesso delle operazioni logico-matematiche che conducono alla formulazione del giudizio di stima.
In sintesi, il processo di stima di un bene economico generalmente si articola secondo le seguenti fasi:

incarico o nomina;
acquisizione di eventuale documentazione;
sopralluoghi;
individuazione delle relazioni di tipo economico-giuridico intercorrenti tra i beni da stimare e chi ne ha la titolarità;
definizione del quesito estimativo: viene precisato lo scopo della stima;
scelta del criterio o aspetto economico: noto lo scopo della stima, viene stabilito il criterio o aspetto da considerare;
scelta del metodo: definito l'aspetto economico si sceglie il metodo comparativo da adottare (diretto o indiretto);
acquisizione dei dati elementari mediante indagini di mercato;
formulazione del giudizio di stima: generalmente consistente in un giudizio di valore.

I requisiti dell'estimatore

L'estimatore dovrà conoscere in modo chiaro:

lo scopo della stima;
i principi e i metodi dell'estimo;
il mercato e i dati da esso forniti;
gli aspetti tecnici inerenti al bene oggetto di valutazione;
gli aspetti giuridici inerenti al bene e chi ne ha la titolarità.

(1) Cfr. S. Clarelli, Manuale di Estimo industriale, Il Sole 24 ORE, 1999